【案情概述】

原告甲公司为A小区的开发建设单位，被告乙公司为物业管理公司。

2001年，某市城乡规划土地局向甲公司下发了《关于补办A小区项目用地和建筑位置的批复》及《关于政地字【2002】6001号批复的补充批复》载明：按每户0.5-0.8个标准停车位设置，地面停车位面积如达不到总停车面积，不足部分设置地下停车库补足。

2002年3月20日，某市规划和国土资源局为甲公司下发了《国有土地使用权证》，甲公司依此取得了A小区的土地使用权。

2002年5月20日，甲公司与某工程建设有限公司签订《建设工程施工合同》，约定甲公司出资，某工程建设有限公司负责A小区施工建设，施工范围包括A小区地下停车位。

甲公司出资建设的A小区停车位包括地上、地下两部分，地下停车位面积为7341.33平方米。地下停车位建成后，甲公司销售了其中的596.56平方米，剩余地下停车场面积为6744.77平方米。

另，甲公司在销售A小区商品房时，与购房者签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同小高层补充协议》的《附件二》约定：公共部分的内容为1.电梯井、管道井、楼梯间、变更室、设备间、公共门厅、过道、值班室以及为整幢建筑服务的公共用房和管理用房等。2、住宅与公共用房之间的隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半建筑面积。公用房屋分摊建筑面积的构成说明为商住楼，公用分摊面积以大连市测绘中心认定的面积为准。该协议约定出卖人（甲公司）保留停车场地和建筑物公共部件广告出租及收益的权利。除已分摊入买受人建筑面积的公共面积外，小区其他公用设施和其他场地由出卖人（甲公司）保留。

2002年6月22日，甲公司与乙公司签订了《A小区前期物业管理委托合同》，委托乙公司为案涉小区提供前期物业管理服务。

2004年7月1日，双方签订了《A小区前期物业管理委托合同之补充协议》，第三条约定“地面停车位由乙公司经营管理；甲公司暂未出售的地下停车位由乙方经营……现出租车位期满后，新签订的车位租赁合同不得超过三个月。地下车位的出租合同必须给甲方备案。”第十条约定“本协议自2004年7月1日起生效，有效期一年。”甲公司根据该《补充协议》约定将6744.77平方米的地下停车位交给乙公司经营管理。

2004年12月31日，乙公司与A小区业主委员会签订《物业服务合同》。

2008年，某市国土资源和房屋局与甲公司就A小区用地情况签订了《国有建设用地使用权出让补充合同》，同日某市人民政府向甲公司下发了政地城字【2008】6135号《关于政地城字【2002】6001号批复的补充批复》，两份文件的内容为：批准A小区地下配套公建为2018.83平方米，地下停车场建筑面积共7341.33平方米202个停车位，按出让方式供地，土地出让年限：地下配套公建为40年，地下停车场为70年，出让年限自2002年1月11日起算，应补缴土地出让金369.0632万元人民币。本合同与出让合同具有同等的法律效力。停车场应首先满足该项目业主的需要。

2008年10月13日、2008年12月5日，某市房地产测绘中心分别为A小区1号楼地下室建筑面积、9号和10号楼地下室建筑面积出具《房屋面积测绘成果报告书》（注：案涉A小区地下停车位包括1号楼、9号楼、10号楼地下室三部分）。

2012年5月11日，甲公司补缴了案涉地块土地出让金369.0632万元人民币。

根据甲公司与乙公司的《A小区前期物业管理委托合同》及《补充协议》的约定，乙公司应于《补充协议》的有效期满之日即2005年6月30日将A小区地下停车位返还给甲方。但乙方一直未履行返还义务，非法经营，获取收益。2012年1月5日，甲公司向法院提起诉讼，要求乙公司返还A小区地下停车位面积6744.77平方米。

在法院审理阶段，乙公司未征求法院和甲公司的意见，于2012年2月17日，擅自与A小区业主委员会签订《交接确认书》，将案涉地下车位的管理和经营权移交给A小区业主委员会。为此，甲公司申请追加A小区业主委员会为第三人，与乙公司一并承担返还义务。

一审法院采纳了甲公司的律师代理意见，确认甲公司即A小区开发商享有该小区地下停车位所有权，乙公司即物业公司、第三人即A小区业主委员会将A小区地下停车位面积6744.77平方米返还给甲公司。乙公司、第三人不服，提起上诉，二审驳回上诉人的上诉请求，维护原判。至此，该案一审、二审均以甲公司胜诉结案。

【办案侧记】

律师代理甲公司参与了本案的一审和二审程序。在接受甲公司的委托后，律师积极收集、筛选证据，经审查甲公司提供的证据后，律师认为：本案焦点问题应该是确认地下停车位的所有权，即地下停车位所有权是属于开发建设单位，还是属于全体业主共有。如果属于开发建设单位所有，那么乙公司应承担返还地下停车位的义务；如果属于全体业主共有，那么甲公司就无权要求乙公司承担返还义务。为此，律师查阅法律规定，并要求甲公司提供开发建设A小区的资料、缴纳土地出让金的证据等。庭审过程中，乙公司及第三人业主委员会果然如律师所料，主张地下停车位属于业主共有。但因起诉前律师预见到了本案的焦点，对该问题做了充足的准备，从证据和法律规定两方面入手，形成了严谨周密的代理意见，充分论证地下停车位的所有权应归甲公司所有，最终得到一审、二审法院的采纳与支持。

【代理意见】

一、原告系A小区的开发商，根据政府的相关批准文件，合法出资建设了案涉地下停车场，系该停车场的出资者和建设者，依法享有该停车场的所有权。

《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”根据原告提供的证据《国有土地使用证》、《关于大政地字【2002】6001号批复的补充批复》、《国有建设用地使用权出让补充合同》及《建设工程施工合同》可以证明，原告是A小区的开发商，根据某市政府的批准，作为开发商的原告投资建设了案涉的A小区规划内的地下停车场，被告当庭承认原告合法建设地下停车场的事实，也就是说被告是认可原告的出资和建设行为的。

本案中，2005年之前，政府对地下空间的使用权并未明确，仅在小区规划时要求开发商出资承建地下停车场，但未收取地下空间的土地使用权出让金。2005年11月9日，某市国土资源和房屋局、规划局、财政局、监察局、城市管理行政执法局、土地储备交易中心联合下发了《关于房地产开发项目地下（半地下）停车场、车库土地使用有关问题的通知》，其中第三条明确了“大型公建和住宅小区地下（半地下）停车场和地下（半地下）停车库经依法批准对外出售、出租的，按下列规定缴纳土地出让金……”该文件下发时，原告未对案涉地下停车位进行出售、出租，该停车位仍属于原告所有。根据该文件规定，原告若对外出售或出租应办理审批。2008年11月20日，某市人民政府根据原告的申请，向原告下发了《关于政地城字（2002）6001号批复的补充批复》，要求原告补缴A小区地下建筑面积共9360.16平方米（其中含地下配套公建2018.83平方米，地下停车位7341.33平方米）的土地出让金。2012年5月11日，原告补缴了369.0632万元的土地出让金。原告的这一行为，进一步证明地下停车位是经政府批准由原告出资建设的，与乙公司、业主没有任何关系。

综上，根据法律规定，作为建设单位的原告因合法出资、建造而享有案涉地下停车场的所有权。

二、根据原告与购买A小区商品房的业主的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，原告对案涉地下停车场享有合法的所有权。

《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”根据上述规定，原告与购房者签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中约定“出卖人（即原告）保留停车场地和建筑物公共部位广告出租及收益的权利”“除已分摊入买受人建筑面积的公共面积外，小区其他共用设施和其他场地由出卖人保留”。《商品房买卖合同》第三条约定了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积为16.77平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）”，而《附件二》中约定公共部位内容和公用房屋分摊建筑面积的构成说明中并未包括案涉的地下停车场，即证明该地下停车场面积未摊入小区业主所购买的商品房公摊面积，业主在购买商品房时支付的房屋价款中不包括地下停车场的对价。另2008年10月13日和2008年12月5日大连市房地产测绘中心出具的两份《房屋面积测绘成果报告书》说明案涉地下停车场由测绘单位另行出具单独的《测绘报告》，系单独测绘核算的，也可以证明该地下停车场与业主购买的商品房无任何关系。

《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，根据原告与购房者的约定，原告出售给相关业主的仅限于商品房本身，原告并未采用附赠的方式处分案涉的地下停车场，相反地，原告是明确地保留了案涉地下停车场的所有权。也正是基于该约定和法律规定，原告才合法地将596.56平方米的地下停车位出售给相关的买受人。原告与相关业主的约定具有法律效力，案涉地下车场的权利依法应归原告所有，只有原告才有权对其行使出租、出售、附赠等处置行为。

三、被告作为物业管理公司不是地下停车场的所有权人，其受原告委托管理地下停车位的合同期限已满，其应承担将该停车场交还给原告的合同义务。

原告与被告于2004年7月1日签订的《A小区前期物业管理委托合同之补充协议》第三条约定“……2、在乙方积极配合甲方出售车位的条件下，甲方给予乙方该车位销售总额1%的补偿；3、现出租车位期满后，新签订的车位租赁合同租期不得超过三个月。”第十条约定“本协议自2004年7月1日起生效，有效期一年。”即该合同有效期应至2005年6月30日止。该协议没有违反法律规定，合法有效。该协议内容再次确认，案涉7341.33平方米的地下停车场所有权人为原告，被告对此是明知且予以认可的。原告将该停车场委托给被告管理后，被告应履行的义务是其在此协议签订后，不得与承租方签订期限超过三个月的车位租赁合同，并且，被告有权签订租赁合同的期限也不应超过2005年6月30日，即合同期满之日。根据合同的约定，被告的另一项义务是在合同期满之日如果原告未继续委托其管理（出租）车位，被告应将车位交还给所有权人，即原告。本案中，被告却违反双方约定，合同期满后，其不但未按约定将案涉地下停车场返还给原告，还将停车位出租给他人并从中收取收益，侵犯了原告的合法权益。现在原告无法对其所有的地下车场行使所有权，系因被告拒绝返还而导致的，被告应对其违约行为承担责任，应立即案涉地下停车场返还给原告。

四、第三人作为A小区的业主委员会对案涉地下停车位不享有任何权利，被告和第三人认为案涉地下停车位归全体业主共有没有法律根据。被告在本案审理过程中恶意与第三人就案涉地下停车场进行交接的行为侵犯了原告的合法所有权，二者之间签订的《交接确认书》系无效合同，该交接行为无效。第三人基于实际接收行为，应与被告共同向原告承担返还案涉地下停车场的责任。

1、第三人认为其代表全体业主，而A小区的地上土地出让金已分摊到业主购买的商品房价格中，那么地下土地使用权随地上土地使用权一起应归全体业主所有，所以，地下停车位的所有权归全体业主所有，即第三人所有。原告认为第三人的主张不能成立。

《物权法》第一百三十五条规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”根据该规定，地表、地上、地下的土地使用权可以分别设立，分属于不同的使用权人，地下土地使用权并不随着地表土地使用权转移。所以案涉A小区地表的土地使用权在业主购得小区内的商品房时，就从原告名下转移到全体业主名下。但小区内的地下土地使用权并不必然归小区业主所有。结合原告与购房者签订的《商品房买卖合同》并相关补充协议及原告在将A小区商品房销售完毕后，自行出资缴纳地下停车位的土地使用权出让金的事实，地下停车位的成本并没有包括在业主购买的商品房房价中。原告在向业主出售房屋时，地下停车位还不需要缴纳土地出让金；而原告在补绵地下停车位土地出让金时，A区的商品房已全部销售完毕，原告没有向业主再另行分摊收取补缴的土地出让金。第三人也没有提供任何证据证明地下停车位的土地出让金分摊在房价中。所以，第三人及其代表的全体业主对地下停车位不享有所有权。

2、原告与被告签订的《A小区前期物业管理委托合同之补充协议》于2005年6月30日到期，被告应于该日将案涉地下停车场交还给原告。但被告未按约定履行该义务，其行为已构成违约。原告向法院提起诉讼后，被告明知原告已就案涉地下停车场向其主张权利的情况下，在本案的审理过程中，被告竟然在原告和法院均不知情的情况下，于2012年2月17日与第三人恶意串通，签订《交接确认书》，将案涉地下停车场与第三人进行了管理和经营交接。第三人对案涉地下停车场在不享有任何权利，在未争得原告同意的情况下，第三人无权接收案涉地下停车场；第三人基于违法接收行为当庭表示其还向停车业主违法收取收益。被告和第三人之间的交接行为及第三人的收益行为是对法律的蔑视，是严重的违法行为，是对原告合法权利的严重侵害。二者之间的交接行为无效，第三人应与被告共同向原告承担返还案涉地下停车场的责任。

五、关于《关于补办A小区用地和建筑位置的批复》（以下简称《批复》）中 要求A小区“按每户0.5-0.8个标准停车车位设置……地面停车面积如达不到总停车面积，不足部分设置地下停车库补足。”条款的意见。

1、根据法院组织的勘验现场情况，原告计算出A小区地上用于停车的车位352个、地下用于停车的车位222个，即该小区地上地下可供业主停车的车位数共计574个；原告与被告共同认可该小区共1070户，按此数据计算，该小区车位配比为0.53，即达到了《批复》要求的每户0.5-0.8的配比率。

2、《批复》中仅是要求不足配置比例应以地下停车库补足，但并没有明确是有偿还是无偿提供给业主使用。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”根据该规定，原告作为A小区的建设单位为满足业主的需要，按照配置比例将地下停车场提供给业主使用的方式原告有选择权：即可以出售、附赠或出租等方式处分。本案中，原告在与业主签订《商品房买卖合同》时并未约定附赠地下停车场。所以，原告为满足规划要求的配置比例，有权以有偿的方式即出售或出租形式向业主提供地下停车场供其使用。被告和第三人在庭审中提出该小区地面停车面积如达不到总停车面积的，原告应无偿提供地下停车场给业主使用是对《批复》的误读，是对法律规定的误解。

3、本案中，原告提供的小区地上和地下停车位已满足规划要求的配置比例，原告对其出资所建的地下停车场根据法律规定有权以有偿的方式提供给业主使用。退一步讲，即便原告提供的停车位不足配置比例，原告也仅承担行政处罚责任，并不能产生被告所主张的地下停车场无偿提供给业主使用的法律后果。

综上，根据法律规定和相关当事人的约定，本案原告对规划区内用于停车的地下停车场享有所有权，原告有权以出售、出租的方式予以处分；被告在原告委托其经营管理期限届满后，应承担向原告返还案涉地下停车场的义务，因被告是基于《A小区大连市前期物业管理委托合同》及《补充协议》的约定从事对案涉停车场的经营管理而占有案涉停车场的，对该停车场的经营管理权的归还是其中的附随义务；被告在案件审理过程中未经原告同意擅自将案涉地下停车场交接给第三人的行为，侵犯了原告的合法权利，被告和第三人应共同向原告承担返还该停车场的责任。

【办案随想】

承办律师多年从事房地产企业的法律顾问工作，对房地产企业涉及到的法律纠纷具备丰富的诉讼经验。本案是大连市法院系统受理的第一起因小区地下停车位所有权纠纷而产生的案件，对于律师和法官都是一次如何准确适用法律解决地下停车位所有权的考验，本案的审理结果也为今后涉及地下停车位所有权案件起到示范作用。律师利用自己的专业知识和从业经验在起诉讼前，准确确定案件焦点，并结合法律规定收集组织证据，对本案的胜诉起到非常重要的作用。

                                  （作者： 鲁亮）